Разъяснения статьи 39.8 ч 9 земельного кодекса. Есть ли возможность продлить аренду земельного участка без торгов по новому ЗК РФ? Особенности аренды земельных участков

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунктом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необоснованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые договоры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № 171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмотреть возможность подготовки проекта правового акта, предусматривающего внесение следующих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Следует отметить, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмотренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, до 1 марта 2015 г. с учетом сложившейся судебной практики арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В числе прочего затруднения в заключении договора аренды на новый срок могли быть обусловлены проведением торгов на право заключения договора аренды такого земельного участка либо отсутствием факта передачи земельного участка третьему лицу.

Вместе с тем с 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание судебную практику, внесение предлагаемых изменений в земельное законодательство Российской Федерации представляется нецелесообразным.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Также отмечаем, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

О преимущественном праве на заключение нового договора

В соответствии с действующей редакцией ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22). В силу положений ст. 621 ГК РФ при надлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка в случае, если стороны не высказывали желания расторгнуть договор, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 39.8 ЗК РФ в редакции, вступающей в законную силу 01.03.2015, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим возникают вопросы:

считается ли договор аренды расторгнутым или его необходимо расторгнуть по инициативе уполномоченного органа в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если срок действия договора аренды земельного участка истек до 01.03.2015 и договор в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок;
прекращает ли свое действие договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015?

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, Земельным кодексом РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предоставление участков с неуточненными границами

Пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, п. 3 ст. 34 Федерального закона установлены переходные положения, определяющие, что в случае если до дня вступления в силу настоящего федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 г.

С учетом изложенного прошу вас сообщить о возможности предоставления в период с 01.03.2015 по 01.01.2018 в аренду земельных участков, схема расположения которых на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях уточнения границ арендуемых земельных участков утверждена до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, без проведения торгов на новый срок с учетом ранее действовавшего преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Уточнение границ земельных участков осуществляется в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон № 221-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Федерального закона № 221-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

Следует отметить, что до 1 марта 2015 г. утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории осуществлялось только в случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ (ст. 31, 34, 36) и иными федеральными законами (например, ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Таким образом, при уточнении границ земельных участков необходимость подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории до 1 марта 2015 г. не предусматривалась.

Кроме того, переходные положения п. 3 ст. 34 Закона № 171-ФЗ распространяются на вновь образуемые земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений.

Срок договора аренды участка для автостоянки

На какой срок должен заключаться договор аренды земельного участка, предоставляемого под автостоянку открытого типа, если такое использование земельного участка не предполагает строительство (п. 8 ст. 39.8 этот срок не устанавливает)?

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 , одним из видов разрешенного использования земельных участков указано «автомобильный транспорт». Описание вида разрешенного использования земельного участка содержит в том числе разрешенное использование «оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта».

Таким образом, предоставление земельного участка для размещения стоянок автомобильного транспорта допускается.

Предоставление земельных участков для указанного вида разрешенного использования осуществляется на аукционах.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ).

В случаях, не предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

ГК РФ предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Возобновление договора аренды земли

Просим высказать мнение о возобновлении договора аренды земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК РФ, но при этом прекращении его же по п. 3 ст. 2 ГК РФ. На наш взгляд, между указанными нормами имеются несоответствия.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В числе прочего к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, применяются правила о его прекращении по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ.

По мнению Минэкономразвития России, в данном случае какие-либо противоречия между положениями ГК РФ отсутствуют.

Если срок ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, ни одна из сторон не обратилась в регистрационный орган с заявлением о прекращении права, т.е. в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Можно ли в данном случае отказать заявителю в предоставлении земельного участка на новый срок, на том основании, что ранее заключенный договор не расторгнут и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок?

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Вместе с тем в случае если арендодателем до либо после истечения срока договора аренды представлено заявление о заключении договора аренды на новый срок, то в данном случае применяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Факт поступления такого обращения исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

проверено сегодня
кодекс от 08.01.2020
вступила в силу 01.03.2015

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 02.08.2019 01.01.2019 25.12.2018 01.09.2018 04.08.2018 01.01.2017 04.07.2016 01.01.2016 13.07.2015 01.03.2015

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Утратил силу.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счёт и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях её приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трёх лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трёх до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) на срок от трёх до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;
6) на срок до трёх лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключён такой договор;
8.2) на срок, определённый законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключён данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трёх до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключённого в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток";
19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённого в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником.

В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьёй 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учётом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях её приведения в соответствие с установленными требованиями.

Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учётом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

Статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

3. Утратил силу. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток";

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

3. Требования к рекультивации земель и земельных участков устанавливаются в порядке, определенном Правительством Российской Федерации.

5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 224-ФЗ.

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;(Подпункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;(Подпункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".(Подпункт дополнительно включен Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 213-ФЗ)
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

Комментарий к статье 39.8 ЗК РФ

Общие положения о содержании, заключении, об исполнении договоров аренды установлены § 1 главы 34 части второй ГК РФ. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются также настоящей статьей, ст. 22 и 39.7 ЗК РФ и другими федеральными законами.

Например, согласно п.2.6 ст. 3 Закона N 137-ФЗ государственные или муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук, и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.

Статьей 35 ФЗ от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" установлен запрет резиденту особой экономической зоны - арендатору земельного участка сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 года N 95 утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 25). Согласно ст. 11 ФЗ от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (СЗ РФ. 2005. N 30. Ст.3126) концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Пункт 4 комментируемой статьи, предусматривающий включение в договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, условия обеспечения свободного доступа граждан к такому водному объекту и его береговой полосе, не является новым для ЗК РФ и ранее предусматривался п.3.2 ст. 22 ЗК РФ.

Однако в предыдущей редакции указывалось, что такой договор заключается с пользователем водного объекта, что вызвало многочисленные споры о возможности заключения договоров с лицами, не являющимися пользователями водных объектов, необходимости включения указанного условия в такие договоры.

________________
Различная трактовка судами п.3.2 ст. 22 ЗК РФ привела к отмене ранее вынесенных арбитражными судами решений, поскольку как указал Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, из содержания названной нормы права не следует, что правом на заключение договора аренды такого земельного участка обладает лишь пользователь водного объекта, как это ошибочно посчитали арбитражные суды (постановление от 5 августа 2013 года N Ф03-2719/2013).

В целях исключения неоднозначного понимания и применения норм на практике в рассматриваемом пункте не уточняется, с кем должен заключаться договор аренды земельного участка, а только уточняется, что если участок расположен в границах береговой полосы, то к водному объекту должен обеспечиваться доступ независимо от того, связано ли использование земельного участка с пользованием водным объектом или нет.

Пункт 5 комментируемой статьи предусматривает необходимость включения в договор аренды земельного участка, заключаемый с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства, обязанности указанного лица обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков.

Указанное требование связано с тем, что в соответствии с внесенными Законом N 171-ФЗ изменениями раздел земельного участка, предоставленного юридическому лицу, в том числе и некоммерческой организации граждан, для ведения дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. Кроме того, проект планировки территории заменил ранее разрабатываемый дачными некоммерческими объединениям граждан проект организации и застройки территории такого объединения.

Договор аренды (п.6 и 7) должен предусматривать обязательство сторон договора: нарушение указанного графика, как и расторжение договора комплексного освоения территории, являются основаниями для прекращения аренды земельного участка по требованию арендодателя (п.2.1 ст. 46 ЗК РФ).

Появление данной нормы в ЗК РФ обусловлено необходимостью введения повышенных гарантий для органов государственной власти и пресечения недобросовестного поведения инвесторов, которые после образования земельных участков из исходного осуществляют только жилищное строительство и не выполняют обязательства, предусмотренные договором, по созданию объектов инфраструктуры.

Правило, изложенное в п.7 комментируемой статьи, не применяется к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства некоммерческой организации, созданной гражданами, что связано со спецификой освоения земельного участка гражданами (так, образованные из исходного земельные участки для ИЖС предоставляются по общему правилу в собственность или аренду гражданам, а общего пользования - некоммерческой организации).

Институт комплексного освоения территории претерпел существенные изменения. В настоящее время условия договора комплексного освоения территории определены ст. 46.3 ГрК РФ, договора комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - ст. 46.6 ГрК РФ (подробнее см. комментарий к ст. 39.5 ЗК РФ).

В качестве новеллы можно отметить установление четких сроков предоставления земельных участков в аренду (п.8-10 комментируемой статьи) и закрепление правила, что в установленных пределах срок выбирает арендатор самостоятельно (п.12 комментируемой статьи).

Это правило не применяется в случае заключения договоров по результатам аукционов (или с определенным ст. 39.12 ЗК РФ лицом в случае признания аукциона несостоявшимся). В данном случае срок договора аренды в установленных пределах определяется уполномоченным органом, указывается в извещении о проведении аукциона и не может быть изменен при заключении договора аренды (п.11). Иной подход создавал бы неравные условия для участников аукциона и создавал почву для злоупотреблений, не способствовал бы развитию конкуренции.

В соответствии с ч.35 ст. 34 Закона N 171-ФЗ в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Таким образом, если заключен договор аренды земельного участка в целях строительства здания и такое здание введено в эксплуатацию, то до окончания срока действия договора лицо вправе использовать земельный участок для эксплуатации такого здания без внесения изменений в ранее заключенный договор.

Понятие "размещение объекта", исходя из подп.7 п.5 ст. 27 ЗК РФ, включает в себя "строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию" объекта.

В подп.4 п.8 речь идет о сроке аренды земельного участка, в отношении которого должна быть разработана документация по планировке территории и из которого в соответствии с такой документацией должны быть образованы земельные участки. Таким образом, указанный срок фактически отводится для выполнения указанных процедур.

При заключении договоров аренды земельных участков, образованных из исходного, такие договоры заключаются на срок, установленный для соответствующих видов использования земельных участков (например, в пределах сроков подп.1 п.8, если участок в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для жилищного строительства и т.п.) (п.10 комментируемой статьи).

Пункт 9 комментируемой статьи надо рассматривать в увязке с п.2 ст. 39.1 и п.7 ст. 39.11 ЗК РФ, устанавливающими единственный вид аукциона в случае предоставления земельных участков, основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, - на право заключения договора аренды земельного участка.

________________
Указанное ограничение не распространяется на случаи проведения аукционов в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Рассматриваемый пункт устанавливает срок такого договора аренды - превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.

До установления указанного срока уполномоченным федеральным органом исполнительной власти срок договора аренды такого земельного участка устанавливается уполномоченным на распоряжение земельным участком органом, но не менее чем 5 лет и не более чем на 49 лет (ч.34 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Указанные новеллы направлены на недопущение долгостроя и обеспечения эффективного использования земельных участков в целях реализации Послания Президента РФ к Федеральному Собранию РФ от 12 декабря 2013 года в части усиления ответственности застройщиков.

В случае если договор аренды такого земельного участка прекратился (независимо от оснований) и объект не был введен в эксплуатацию, то согласно введенной в ГК РФ новой ст. 239.1 такой объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Учитывая, что нередко несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию связан не столько с недобросовестными действиями застройщика, сколько с иными факторами, п.3 указанной статьи предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правило об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду по результатам торгов, не применяется в отношении объектов долевого строительства, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в случае, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 года.

Однако в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такие объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п.6 ст. 239.1 ГК РФ).

По п.15 законодатель предусмотрел возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (подп.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Такой подход в большей степени гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов, поскольку ранее в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означал, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11).

________________
Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

По п.17 - из подп.4 п.20 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что в извещении о проведении аукциона указывается информация о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель. Отсутствие каких-либо специальных оговорок позволяет сделать вывод, что в извещении, а следовательно, и в договоре аренды земельного участка могут указываться как конкретный вид разрешенного использования земельного участка, так и несколько видов или все виды такого использования, предусмотренные градостроительным регламентом.

Запрет, указанный п.17 комментируемой статьи, тесно увязан с другим вопросом: вправе ли арендатор в соответствии со ст. 85 ЗК РФ самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка?
Как отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 года N 1756/13 по делу N А35-765/2012, положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды.

Предоставляемое арендатору-застройщику право на выбор вида разрешенного использования в данном случае не может быть абсолютным и ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п.1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их.

И если законодатель однозначно решил вопрос в отношении договоров аренды, заключенных по результатам торгов, то по вопросу о возможности внесении изменений в договоры аренды земельных участков, заключенных без проведения торгов, однозначное правовое регулирование отсутствует.

________________
При ответе на этот вопрос необходимо учитывать следующее, перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов носит закрытый характер, при этом указаны цели такого предоставления и лица, которым предоставляются земельные участки.

Также следует иметь в виду позицию Минэкономразвития России, высказанную в письме от 15 февраля 2010 года N Д23-490 по аналогичному вопросу: в случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях. В случае если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной а в соответствии со статьей 170 Гражданского Кодекса РФ притворная сделка признается ничтожной.

Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида - "для строительства" (предоставляемых без торгов) на другой вид - "для жилищного строительства" (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.

Учитывая вышеизложенное, представляется, что в договор аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов, могут быть внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, но только на такой вид, при котором также допускается предоставление земельного участка данному арендатору без проведения торгов. При этом внесение таких изменений - право, а не обязанность уполномоченного органа.

Консультации и комментарии юристов по ст 39.8 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 39.8 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

3. Утратил силу. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;